Fourplex de Inversión — Kendall, Miami-Dade
Esta es la oportunidad que todo inversor inmobiliario busca: un fourplex completamente arrendado en Kendall, generando ,800/mes de renta actual, con un precio de ,000 y sin HOA. Una inversión de renta llave en mano con flujo de caja positivo desde el día 1 del cierre.
El Activo
El edificio de cuatro unidades, construido en 1985 y renovado progresivamente, cuenta con cuatro apartamentos de 2 habitaciones y 1 baño cada uno, completamente separados con entradas independientes. El techo fue reemplazado completamente en 2023 con garantía de 20 años, eliminando una de las principales preocupaciones de mantenimiento a corto y mediano plazo. Cada unidad tiene su propio sistema de A/C, contador de electricidad separado y parking asignado.
Ingresos y Finanzas
Las cuatro unidades están actualmente arrendadas con los siguientes ingresos: Unidad A (2/1, planta baja) ,350/mes; Unidad B (2/1, planta baja) ,400/mes; Unidad C (2/1, piso superior) ,500/mes; Unidad D (2/1, piso superior) ,550/mes. Total bruto mensual: ,800/mes (,600 anuales). Los gastos operativos estimados son: impuestos ,000/año, seguro ,500/año, mantenimiento ,000/año. NOI anual estimado: ,100. Cap rate sobre precio de lista: 4.58%.
Potencial de Apreciación de Renta
Los contratos de arrendamiento actuales están levemente por debajo del mercado: rentas comparables en Kendall para 2/1 oscilan entre ,600-,900/mes en 2026. Al renovarse los contratos —todos con vencimiento escalonado en los próximos 18 meses— existe potencial de aumentar el ingreso total a ,800-,200/mes, mejorando el cap rate al 5.8-6.2% sobre el precio de compra.
La Ubicación en Kendall
Kendall es uno de los submercados de renta más estables del condado de Miami-Dade: la demanda de familias trabajadoras de clase media que no pueden comprar su primera casa pero buscan barrios seguros con buenas escuelas genera una base de inquilinos solventes y de largo plazo. La rotación de inquilinos en propiedades bien mantenidas de Kendall es inferior al 15% anual.
Ventajas de la Inversión
Comparado con otros vehículos de inversión, un fourplex bien ubicado en Miami-Dade ofrece ventajas únicas: flujo de caja inmediato, apreciación patrimonial histórica del 8-12% anual, beneficios fiscales de depreciación acelerada, posibilidad de gestión propia o delegada a property manager por el 8-10% de las rentas, y un activo tangible protegido contra la inflación. La administración puede delegarse a nuestra red de property managers asociados.
Financiamiento
Las propiedades multi-family de 4 unidades o menos califican para financiamiento residencial convencional —no comercial— con tasas de interés más favorables. Con el 25% de inicial (,250), la hipoteca mensual estimada a 30 años al 7.5% es de aproximadamente ,200/mes. Con ingresos de ,800/mes, el cash flow mensual es positivo de antes de gastos operativos —una de las pocas propiedades de inversión en Miami-Dade con cash flow positivo desde el día 1.
Gestión y Próximos Pasos
Esta propiedad puede transferirse con los inquilinos actuales (subject-to leases) o con vacant possession de alguna unidad para uso propio del comprador (house-hack). El vendedor puede proveer historial completo de rentas y gastos de los últimos 3 años. Acceso para inspección disponible con 24 horas de aviso a los inquilinos.